Охлаждането на имотния пазар у нас започна. След рекордния ръст през 2025 г., според новите данни предлагането се е увеличило, а броят на сделките спада, което е ясен сигнал за навлизане в по-балансирана фаза.
Статистиката сочи, че през първото тримесечие на 2025 г. в София са отчетени 8588 сделки – 20-годишен пик, като същевременно ипотечните кредити също остават на много високи нива.
Тенденцията обаче се обръща от началото на 2026 г. В момента се наблюдава спад на сделките с около 10% и ръст на предлагането с над 25%. Времето за сключване на една сделка също е по-голямо.
Още: Да не бъдем с розови очила при купуването на жилище: Кредитен консултант със съвети
Край на импулсивните покупки
"Когато цените достигнат висок пик, купувачите започват да мислят повече и да не действат импулсивно. Дали да направи неразумният ход и да се закупи имот веднага, или да помисли, да се посъветва и да огледа какво се случва на пазара. Януария-февруари месец имаше драстичен ръст на предлагането, което пък прави избора на купувача малко по-сложен и ще го удължи във времето. Спадът на сделките е с 10%, но пък активните оферти са с 26% нагоре. Януари и февруари имахме активен ръст на продавачите. 26% се покачиха новите оферти, което да възможност на купувача да избира повече. И той гледа повече", коментира Гергана Бахчеванова, директор на брокерска агенция.
Според нея една от основните причини е изчерпването на т.нар. "ефект еврозона" - много купувачи са побързали да инвестират в имоти през 2025 г., очаквайки рязко поскъпване след приемането на еврото. Това е довело до изпреварващо покачване на цените и масови покупки с инвестиционна цел.
Цените скочиха предварително, парите от дюшеците свършиха
Още: Обрат: Ръстът при цените на жилищата в България се забавя
"Цените се покачиха предварително. Сега навлизаме в ново равновесие", категоричен е Деян Василев, кредитен посредник.
Според него "януари беше месец, в който банкерите брояха стотинки, защото влизането на еврото отложи много процеси, свързани с ипотечното кредитиране".
По думите му през януари и февруари, по статистиките на БНБ, виждаме ръст в ипотечното кредитиране около 14%. Броят на ипотечни кредити расте, което потвърждава хипотезата, че по-голям процент от сделките, въпреки че те са намалели спрямо януари - февруари, миналата година, става с ипотечни кредити заради достигнатите високи цени на имотите, предаде bTV.
"Изчистиха се тези резервирани пари, така наречените дюшеци. Последното тримесечие наистина изконсумира ефекта, че с влизането на еврозоната цените ще се покачат. Това, което стана - те се покачиха предварително. И според мен сега влизаме в едно ново равновесие, различно равновесие, където има по-балансирано търсене и предлагане", смята Василев.
Още: Наем или заем? След 500 евро кв/м скок за година, вноската по кредита излиза двойно по-скъпа
Също така се наблюдава сериозен ръст на новите обяви през първите месеци на годината.
Според експерти това означава, че купувачите имат по-голям избор, огледите се увеличават, а решенията се вземат по-бавно.
Брокери са на мнение, че част от продавачите са инвеститори, които сега излизат на пазара с цел печалба или от притеснение за бъдещ спад.
Източник: iStock
Търсят се достъпни жилища, гаражите удрят 100 000 евро
Още: 86% от българите имат собствено жилище, но не могат да го отопляват
В условия на несигурност купувачите стават по-предпазливи и рационални.
Най-много се търсят по-достъпните имоти, жилища в добре развити квартали и имоти с добра инфраструктура и среда.
Според експерти хората търсят качество на живот – добра среда, инфраструктура и дори добри съседи.
Цените на гаражите обаче остават високи, особено в столицата, въпреки охлаждането на пазара.
Гаражи в София се продават между 50 000 и 100 000 евро, като има и сделки за над 100 000 евро.
Трудното паркиране и недостигът на паркоместа са основната причина за това.
Ипотеките остават на високи нива
Ипотечното кредитиране продължава да расте, въпреки по-малкия брой сделки. В началото на годината се наблюдава ръст от около 14% при средни лихви около 2,47%. Има дори нови оферти с още по-ниски лихви.
Причините са високата ликвидност на банките, растящите спестявания и силната конкуренция между кредиторите.
Експертите са категорични, че банките се борят за клиенти и предлагат все по-добри условия.
Опасност от проблеми с обслужването на кредитите
Кредитните експерти предупреждават за опасност от прекомерно задлъжняване.
Ето защо те препоръчват вноската по кредити да не надвишава 30% от дохода. Въпреки че банките позволяват и до 50%, по-консервативният подход е по-безопасен на фона на икономическа несигурност.
Като цяло специалистите не очакват срив на пазара, а по-скоро стабилизиране на цените, по-бавен ръст (около 5%) и по-балансиран пазар между търсене и предлагане.
По думите им това са бавни процеси и за спад на цените е нужно много по-дълго намаление на сделките.
Според тях трябва да се купува с разум, а не с емоция - с повече анализ и по-малко прибързани решения.
Специалистите са на мнение, че няма "пукане" на балон на пазара на имоти, а той просто се успокоява след години на бърз растеж.
