В края на 2025 г. жилищният фонд в България достига 4 360 805 жилища – с 36 612 повече спрямо предходната година, докато населението намалява с 14 153 души. Така на 1000 души вече се падат 679 жилища.
Въпреки това цените продължават да растат бързо и почти 1/3 от хората живеят в пренаселени домове. Причината за това противоречие е силното географско несъответствие в жилищния фонд - голяма част от съществуващите жилища се намират в обезлюдяващите райони, а ръстът на фонда и търсенето са концентрирани само в няколко областни центъра.
Това са изводите от анализ на Института за пазарна икономика.
Много жилища, но проблемни
В последното сравнение на ОИСР България е имала най-високия брой жилища на 1000 души в ЕС – около 620 при приблизително 515 средно за Съюза. След България се нареждат Хърватия и Италия.
За тази статистика от ОИСР са използвали броя на жилищата от Преброяване 2021, но са ги съпоставили със стойност за населението от предишните преброявания, които значително надценяваха броя хора, пребиваващи в България. Тоест, реалният брой жилища на 1000 души е бил още по-висок, приблизително към 654, ако използваме окончателния брой на населението от Преброяване 2021.
Освен че има голям жилищен фонд, България има и висок дял на собствеността – 86,1% от българите живеят в домакинства със свой собствен дом, значително повече от средната стойност за ЕС и държавите в Западна Европа.
Още: Въпреки охлаждането на пазара, жилищата продължават да поскъпват
Това обаче не предполага добро качество и достъпност на жилищата. Един от най-сериозните проблеми продължава да е пренаселеността – миналата година 32,5% от българите живеят в жилища с недостатъчен брой стаи за състава на домакинството, почти 2 пъти повече от средната стойност за ЕС (16,8%). Все пак, през последните няколко години има осезаемо подобрение: делът на хората в пренаселени жилища е намалял с около 15 процентни пункта спрямо 2010 г. - един от най-големите спадове в съюза. Спадът съвпада с намаляването на средния размер на домакинствата, като новото строителство вероятно също е допринесло.
Дяловете на хората, които не могат да поддържат дома си достатъчно топъл (16,1% през 2025 г.) и които имат просрочени плащания (18,2%) също са намаляли значително през последните няколко години, но продължават да са сред най-високите в ЕС.
Ръстът е концентриран в градовете
От края на 2022 г. до края на 2025 г. жилищният фонд се е увеличил нетно със 78 149 жилища, или 1,82%. За същия период населението е намаляло с приблизително 24 000 души, или 0,38%. Следователно броят на жилищата на човек нараства едновременно поради разширяването на фонда и свиването на населението.
Още: Отнесохме Румъния: Имотите в София поскъпнали с близо 200% за 10 години, в Букурещ - само с 39%
През 2025 г. на градовете се падат 33 712 жилища от общото нетно увеличение на фонда, или 92%. От края на 2022 г. до края на 2025 г. 87% от нетното увеличение е в градовете. Но съотношението на жилища към хора в селата е значително по-високо – на 1000 души се падат 814 жилища, докато в градовете се падат 631. По-високото съотношение в селата се дължи на обезлюдяването им: между 2022 и 2025 г. почти цялото (96%) намаление на населението е концентрирано в селата. Но това не означава, че има голямо предлагане там, където търсенето е най-силно: например в градовете в област Видин е 789 на 1000 души, но е 601 в София (столица) и само 554 в градовете в област Пловдив.
Увеличението на фонда през 2022-2025 г. също е концентрирано само в няколко области: почти 74% от него е в София (столица), Бургас, Пловдив и Варна. В същия период населението расте само в тези 4 области и в Кърджали. В 26 от 28 области жилищният фонд нараства по-бързо от населението, като изключенията са Кърджали и Бургас. В област Кърджали демографският натиск е най-висок – там жилищата на 1000 души намаляват от 579 през 2022 г. до 553 през 2025 г.
Обезлюдяването
В много от обезлюдяващите се български области високото съотношение между жилищата и населението не показва изобилие на активно предлагане и ново строителство, а фонд, част от който е необитаван, труден за поддържане или разположен далеч от местата с търсене.
Част от обяснението е високият дял на необитаваните жилища – в Преброяване 2021 те са били около 38,9% от жилищния фонд. Тази стойност е била почти два пъти по-висока от общия дял за ЕС през същата година (19,7%) и втората най-висока в Съюза след тази в Хърватия. Естествено, не всички от тях са празни или достъпни на имотния пазар, тъй като включват сезонни имоти и втори жилища.
Натрупването на слабо търсени имоти в свиващите се общини може да има отрицателни структурни последици. За собствениците жилището се превръща във все по-малко ликвиден актив, тъй като потенциалните купувачи са малко. Голямата ценова разлика спрямо растящите градове също може да ограничи и трудовата мобилност: продажбата на имот в обезлюдяващ се район далеч няма да е достатъчна за покупка на жилище в растящ район. Освен това част от тези имоти са в толкова лошо състояние, че не е възможно използването им като обезпечение за кредит.
Цените обаче продължават да растат
Данните на практика описват силно географски фрагментирани пазари. Предлагането е концентрирано в няколко растящи и ликвидни центъра, докато голяма част от съществуващия фонд остава в обезлюдяващи се райони със слабо търсене.
На национално ниво имотите продължават бързо да поскъпват: от края на 2022 г. до края на 2025 г., номиналният индекс на цените на жилищата (измерващ реално сключените сделки) е нараснал с 47%, със сравнително по-висок ръст в София, Варна и Бургас. А през първото тримесечие на 2026 г. цените на имотите са се увеличили с 6,2% спрямо предходното тримесечие – най-високото увеличение в ЕС, и над 5 пъти по-високо от средното за Съюза (1,2%).
Поскъпването се развива на фона на изключително бърз растеж в жилищните кредити. Към края на юни стойността на жилищните кредити достига 18,7 млрд. евро – увеличение от 26,4% спрямо миналата година.
