След години на силен ръст, ограничено предлагане и ускорени решения, пазарът на недвижими имоти в България започва да се пренастройва. Не чрез рязка промяна, а чрез постепенно преминаване към по-балансирана и устойчива динамика, като връзката между цена и реална стойност започва да се възстановява. "В момента наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени – както от страна на купувачите, така и от страна на инвеститорите“, коментират експерти от SORENDA Real Estate.
Повече предлагане, по-малко еуфория
Според компанията един от най-ясните сигнали за тази промяна е увеличеното предлагане. В отделни райони на София, където допреди година е имало по 2–3 конкурентни оферти, днес те вече достигат 10 и повече. В резултат сделките се случват по-бавно, а преговорите стават по-дълги и по-детайлни. В някои случаи се стига и до корекции – не само в цените, но и в условията на сделките.
Още: Обрат: Ръстът при цените на жилищата в България се забавя
Според данни от пазара, през 2025 г. цените на жилищата са нараснали средно с около 11–12 на сто, като в отделни райони на София ръстът е надхвърлил 20 на сто. Именно този ускорен растеж е в основата на днешното „охлаждане“.
Голяма част от така наречения евроефект вече беше изигран в предходните години. Днес пазарът се движи много повече от фундаментални фактори – доходи, заетост, достъп до кредитиране, посочват от компанията.
Една от най-съществените промени е преминаването от покупка на квадратни метри към покупка на стойност. Днес клиентите оценяват имота като цялостен продукт – локация, среда, достъп до транспорт, зелени площи, качество на строителството и дългосрочна поддръжка. Дори детайли като изложение (с ясно предпочитание към южно), функционално разпределение и тип отопление се превръщат в ключови фактори при избора.
Лихвите след еврото: стабилност, но и повече дисциплина
Банковото кредитиране остава основен двигател на пазара, като около 70 на сто от сделките в България са обвързани с ипотечно финансиране, отчитат от компанията. Това прави достъпа до кредит ключов фактор за активността – както при покупките за лично ползване, така и при инвестиционните решения.
Още: Еврото и цените на имотите: Какво се случи?
След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система заради намаляването на задължителните резерви от около 12 на сто до близо 1 на сто, което според компанията създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст, според компанията, очакванията на пазара са, че лихвите по жилищните кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без рязък натиск за повишение. В същото време обаче банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове. При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия, за да се компенсира по-високият риск.
Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността“, посочват от компанията.
Какво следва през 2026 г.
Времето за реализация на сделките се удължава. Купувачите разглеждат повече алтернативи, правят повече огледи и рядко взимат решения под натиск. В същото време се наблюдава и ясно разминаване между очакванията на продавачи и купувачи – напълно логично след период на бърз ръст. Част от продавачите все още се ориентират по пиковите ценови нива от последните години, докато купувачите са значително по-прагматични и чувствителни към реалната стойност на имота. Това води до по-дълги преговори и в някои случаи до корекции – както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от процеса на нормализиране. Именно в тази фаза пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна връзка между цена и качество, посочват от компанията.
Очакванията за 2026 г. са за продължаващ ръст на цените, но при значително по-умерен темп. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране – пазар, който расте, но по устойчив начин, посочват от компанията и допълват, че именно в такава среда изпъкват проектите с реална стойност, което е най-ясният знак, че пазарът вече не се намира в еуфория, а в следващата си, по-зряла фаза.
