Германия се готви да национализира жилища заради високите цени

Преди седмица в Берлин, Мюнхен и Лайпциг по улиците излязоха над 55 000 души, които поискаха бързи решения на тази криза. В Берлин проблемът със скока на наемите е най-остър – за последните няколко години те се вдигнаха с над 70%, а в сравнение с цените отпреди 10 години покачването е дори 200%.

Средно квадратен метър се отдава под наем между 7 и 20 евро, зависи от квартала. При покупка цените също са главозамайващи – в по-отдалечените квартали те също минаха 3000-4000 евро за кв. м. В центъра пък могат да минат дори 10 000 евро за кв. м.

Затова и се появи гражданска иницатива, която настоява да се прекратят спекулациите и да се отнемат имотите на големи жилищни фондове, които закупуват все повече жилищна площ и я отдават под наем на космически цени. Според проучванията 55% от берлинчани смятат за добра идеята да се национализират жилищата на фондове, които имат над 3000 imota в портфолиото си.

Държавата ще обезщети фондовете и ще отнеме жилищата над тази бройка, за да ги дава на социални цени. Това предвижда инициативата "Лудостта с наемите". Според нея Берлин трябва да управлява отнетите жилища, а обезщетението да е под формата на 20% като капиталово вложение, а остатъкът да се изплати с кредити. Кредитът може да се гарантира от държавата.

Според изчисления става дума за 190 000 жилища. Общата им цена е двуцифрена милиардна сума. Според една от сметките при средно 50 кв. м за жилище и цена от 3000 евро на кв. м държавата трябва да плати 30 млрд. евро обезщетение на фондовете.

В момента сенатът в Берлин изчислява всички възможни цени, които би трябвало да се покрият. Политици, включително канцлерът Меркел, вече предупредиха, че подобен ход ще задълбочи още повече жилищната криза.

"Трябва да работим заедно с инвеститорите и строителите, в противен случай ще ги уплашим и те ще спрат да строят жилища", каза Меркел. Очакват се и големи юридически битки, ако инициативата наистина се реализира. Последната дума ще има конституционният съд.

Член 14 от конституцията обаче поставя под защита собствеността. И то изрично. Въпреки това се допуска национализиране при много строго определени условия. Държавата може да прибегне до такава стъпка само в името на общото благо. Например при неизбежен строеж на пътища или водопроводи. Национализация може да се осъществи само чрез закон или административен акт, който също почива на закон.

Всяка национализация се заплаща по пазарни цени. Цените трябва да не нарушават интереса на засегнатите лица, но и да са по джоба на обществеността. Това означава, че пълната компенсация може в крайна сметка да се избегне.

Член 15 от конституцията също предвижда възможност за национализация – тя засяга отчуждаването на земи, които да преминат към общинско или държавно управление. И в този случай се полага компенсация на засегнатите. Задължително е национализираната земя да се използва само за обществени нужди.

От национализация в Берлин биха пострадали пет големи жилищни фонда. Те имат жилища във всички квартали, но най-често в региони, в които преди години са строени социални жилища за хора с ниски доходи, или пък за определени професионални групи като железничарите например. В България техен еквивалент са фондовите жилища.

Ако се стигне до национализация, това няма да има сериозни последствия за пазара, смятат експерти. Вероятно наемите няма да се покачват с такава скорост, но осезаемо понижаване няма да има. Причината – дори и комуналните жилища трябва все пак да съществуват на пазарния принцип и не могат да се субсидират от държавата. Възможно е дори в дългосрочна перспектива те пак да поскъпнат, защото обезщетението ще се плаща с наемите от тях. За разлика от борсовите жилищни фондове обаче комуналните фондове не са задължени да работят с печалба.

От 2017 г. в Берлин текущите наеми могат да се вдигат само с 2% годишно. Ако се направи модернизация на апартамента, то повишаването може да е 6%, но не повече.

60% от комуналните жилища пък се дават на хора, притежаващи специален паспорт от социалните служби, което означава, че наемът се поема или доплаща от държавата. Такива имат например инвалидите. Комуналните жилища обаче не спекулират със страничните разходи като вода, данъци, смет. Точно от тях печелят частните фондове, които завишават многократно цената на тези услуги, често без да ги предоставят качествено.

Германската държава е задължена да предоставя жилищни услуги на достъпни цени. За целта тя има два инструмента - подпомагане на строежа на комунални жилища и създаване на комунални жилищни фондове.

В средата на 90-те години комуналните жилища в Берлин бяха 420 000. Тъй като градът бе във фалит, управата ги разпродаде. Сделката бе скандална и за нея се писа месеци наред. 130 000 жилища бяха приватизирани. Социалните жилища също много намаляха, тъй като всяка година изтичат условията за използването на стотици и наемодателите предпочитат да не ги подновяват.

86% от берлинчани живеят под наем и затова именно в столицата на Германия жилищният проблем може да доведе до революция.

Има ли алтернатива?

Германия вече въведе инструмент, с който се опитва да овладее скока на наемите. “Спирачката за наеми” е бариера пред неоправдано вдигане на парите на наемателите. При излизане на старите наематели от едно жилище и влизането на нови цената на наема не може да скочи с повече от 10%. Тя обаче се оказа неефективна, тъй като има много вратички.

Другият инструмент е създаване на жилищни площи, защитени от неоправдани мерки за повишаване на наема - например твърде луксозен ремонт, поставяне на балкони или асансьор, съединяването на малки жилища. Превръщането на жилища в офиси може да става само с разрешение на местната власт.